“提前还房贷”为啥又掀高潮

| 金梅

近段时间,“提前还房贷”又掀起了高潮。大家知道为什么有人会选择提前还贷款吗?下面是小编为大家搜集整理的关于“提前还房贷”为啥又掀高潮,供大家参考,快来一起看看吧!

“提前还房贷”为啥又掀高潮

“提前还房贷”为啥又掀高潮

提前还贷潮贯穿2022年。2023年年初,为啥“提前还贷”又掀起高潮?一方面,2022年到现在,尽管房贷利率下降了1个百分点左右,但对老百姓而言,利率还是很高。已经发放的房贷,利率大部分要在5%左右。特别是,2016-2021年,商品房市场在高位运行,那时的房贷利率普遍在5%以上。问题是,现在存款和保本理财的利率,普遍低于3%。

比如,5年期定期存款利率普遍在1.5%(零存整取、整存零取)-3%(整存整取)。此前收益比存款高的货币基金,其收益在2022年比存款利率还要低。在老百姓眼里,过去银行理财一直是没有风险的,但现在也大幅度波动,甚至出现负收益。相对收益更高的资管产品,亏损本金的现象也在2022年不断出现。没有比较就没有伤害,如此一看,房贷利率就很高了。

记得在2014-2017年,那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶,社会融资需求很旺盛,金融环境也很宽松,金融机构大量发行各类融资产品,老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种,而且多是刚性兑付的。所以,即便那时房贷利率在5%以上,也是相对便宜的。因此,那会儿大家买房时,都想多申请房贷、少给首付,结余的存款搬家到了理财和资管。

现在,情况不一样了,房贷利率变高了,理财收益走低了,自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转。近期,理财收益一度大幅度下滑,甚至出现破净的情形,更是引发了大规模的赎回。回到存款账户上的钱怎么处置?老百姓是聪明的,简单的加减法算得很清晰了,提前还贷是最好的选择,等于变相理财。而且,还有一个非常重要的触发因素,就是近期房贷利率动态调整。

根据央行政策,70个大中城市中,有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市,这些城市大部分的房价在下跌。由此,未来全国绝大多数城市的首套房贷利率取消下限。对存量房贷来说,高利率的弊端更加凸显。这时,要么还贷款,要么还款后卖房,再买房,腾挪为低利率房贷。

对银行来说,近年来对实体贷款利率明显走低,2022年下降了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此,房贷就是优质资产了。同时,2022年居民存款同比多增近8万亿,包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金,大部分成为定期存款。资金成本在增加,增量房贷申请在下降,存量房贷被提前还贷,银行收益自然受冲击。

2021年上半年,老百姓“排队等待放贷款”,现在却是“排队等待还贷款”。一年多的时间,发生如此大的反差,大背景就是对楼市的预期发生逆转。过去,百姓普遍认为房价会上涨,资产收益远大于房贷利率调高的成本,大家对房贷利率不敏感。现在,对房价的预期逆转了,房子的成本也全面显现,包括房贷、物业、折旧等等,这也是近期楼市低迷的根源之一。

只要房贷利率高于理财利率,只要房价还在下跌,且居民预期房价下跌,提前还贷的动机,就一直会存在。房价下跌城市的房贷利率不再设下限,一方面是为了收缩房贷利率和银行理财产品利率之间的倒挂幅度,另一方面是以降低房贷利率缓冲房价下跌。同时,近期楼市政策更多转向需求端纾困,目的也是激励大家购房,缓解房价下跌的预期。短期内要稳楼市,就得这么做。

提前还房贷怎么还最划算

1、全部提前还款。购房者将剩余的全部贷款一次性还清,但是已付的利息是不会被退还的,剩余利息可以免除。

2、部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短,这种方式可以节省较多的利息。

3、部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。这种方式可以减小月供的负担,但是没有第二种还款方式省钱。

4、部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短,这种方式节省利息较多。

5、剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。这种方式月供负担会增加,但是可以减少部分利息,相较于其他几种还款方式,稍显不合算。

还房贷什么时候最划算

第一种情况:银行基准利率下调

国家每年根据楼市和金融关系来对房贷利率做出相应调整。房贷利率要么上调要么下调,如果利率浮动较高的时候还款,我们就需要还更多的利息,如果利率水平较低的话,我们则少还很多利息。有时别小看这一个点两个点,会让你少还好几万。要知道,提前还款是要根据基准利率计算罚息的,如果利率较高时提前还款,你的罚金也会多一点,利率较低时则会少一点。

第二种情况:等额本金还款超过了还款年限1/3

做过贷款的都知道,还贷方式一般有两种。等额本金还款,也就是在还等额本金的部分外,还要还剩下所有钱的等额利息。但是随着你还的时间越往后,你还的利息则是越来越少的。如果这时你已经还了1/3的年限贷款了,你需要还的利息已经不多了,剩下需要还的都是本金,这时候再一次性提前还款已经没有多大意义。如果你觉得这点利息没什么,提前还也是可以的哈。

第三种情况:等额本息已经超过还款年限的50%

等额本息是另外一种还款方式,也就是你贷款和利息总数除以贷款时间,每月所产生的利息和本金。和上面说的差不多,如果你的还款年限已经还到一半了,你的总利息已经还了至少超过60%了。如果在这种情况下提前还款也是不划算的。现在能够在银行甚至其他的金融机构贷到一笔钱是很不容易的,要审核的流程的资质也是非常严格。既然已经还了大部分利息了,不如把钱放在更有投资价值的地方。

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