二手房挂牌量攀升真相是什么

二手房挂牌量攀升真相是什么?“二手房挂牌量究竟有多少?”在全国多个重点城市，这都成为了挑动人们神经的敏感话题。下面是小编为大家搜集整理的关于二手房挂牌量攀升真相是什么，供大家参考，快来一起看看吧!

二手房挂牌量攀升真相

据贝壳研究院调研，目前二手房挂牌房源价格调降比例占整体挂牌量3-4成，处于正常水平;更值得关注的是，挂牌量增加背后一个关键原因是换房需求的增加，也是促使二手房新增挂牌量在短时间内提高的原因，这部分人卖掉二手房之后所得资金仍然会回到市场。遗憾的是，二手房交易不畅，导致许多改善性购房者“卖一买一”的计划难以实现，新房市场亦备受拖累。

所以，当下各地挂牌量高涨的真相，似乎并不全是外界所渲染的“资金在逃离楼市”，而是卡在交易环节的置换需求。

对此，受访业内人士均建议，搞活二手房市场，提高房子的流通性，可以有效激活楼市活力，因为二手房市场，早已不是一个孤立的市场。

而重新打通“买一卖一”的换房链条，则需要在流通环节减少堵点，降低交易税费，减少交易成本，并在核心城市改变“认房认贷”、降低入市门槛等，以提振市场情绪，加快购房需求入市节奏。

二手房真的越来越难卖了吗

除了业主微观层面的感受，5月的二手房成交确实有所下滑。据诸葛数据研究中心统计，5月，10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点。

分城市来看，5月重点10城成交量全数回落。其中，厦门跌幅领跑，本月二手住宅成交1803套，环比下降24.66%;南京、苏州紧随其后，环比跌幅分别为19.46%、18.37%;深圳、成都跌幅也均在10%以上。

市场需求一直较为稳定的北京，近期二手房市场也有降温迹象。今年3月，北京二手房成交量达到2.2万套的高峰，创下近5年新高;随后4月份下滑到约1.39万套。截至5月末，据北京住建委官网数据统计，北京二手房网签12117套，环比下滑13 %。

诸葛数据研究中心认为，随着一季度积压需求释放殆尽，4月份成交热度开始回落，进入5月份，购房市场活跃度继续下滑，加上五一小长假的干扰，二手房成交延续下跌态势。同时，近期住建部和市场监管总局联合发文规范房地产中介服务，一定程度也会加重购房者观望情绪而选择延缓入市。

二手房业主卖房难的影响因素

多地二手房挂牌量正在攀升。存量市场犹如流动的“蓄水池”，不断扩大的市场容量，加大了二手房交易的难度。从一线城市到多个核心二线城市，越来越多的人正在出售手中房产。

据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，环比上涨3.62%。从同比看，近一年来，苏州二手房挂牌量同比涨幅超500%，南京涨幅超200%，深圳、杭州涨幅也均在100%以上。在公开中介平台上，目前北京市二手房挂牌数已超12万套，南京的挂牌量则突破17万套大关，武汉的逼近20万套……

不断增加的二手房源，令楼市前景再添了一层迷雾：“投资客”抛售离场?业主降价抛售?天量二手房带来了种种关于市场的猜测。

二手房挂牌价和成交价能差多少

二手房的挂牌价和成交价有些能相差几千元每平米，也有些高的能相差上万元每平米，不同地区都会有差异，这也不是的。

二手房市场的价格比不上新房那样透明，新房的网签价格，那就是真实的成交价。但二手房往往有挂牌价、网签价与实际成交价三种价格。

从价格上来看，挂牌价一般都是房东心中的理想价格，普遍都是偏高。网签价格则会相对低一点，因为二手房市场存在阴阳合同，就是为了少缴税，网签价格会比实际价格低上一些。我们通过数据看到的，一般是透明售房网上公示的网签价格，或是房东挂在中介机构的挂牌价格。

二手房的挂牌价一点都不具备代表性，买卖房产本来卖家就要图个高价，人为的设置高定价也就是终导致挂牌价和成交价差距较大的原因所在。

为了获取更多的，很多人都会把价格往上调，买家的心理也是如此，如果可以在买房的时候获得更多的优惠那么就会觉得自己买房买的更值一些。

现在不少的中介为了获得更多的服务费就会将房价哄抬的很高，在定价的环节尽量定一个高价，这样获取的服务费也更多。这也是当前二手房挂牌价定价较高的原因所在。

二手房的挂牌价非常的虚，大家也很少买东西不还价，因此用二手房的挂牌价作为房价的变动的参考是真的没有任何意义。那些以挂牌价变动鼓吹房价变动的人也是别有用心。

如何重启换房链条

二手房市场不是孤立存在的。历经过我国房地产业历经三十多年的发展，过往建成成交的大量新房渐次进入二手房市场，后者在不少城市中已占据了颇为重要的地位。

在房地产发展相对成熟的一线城市，早在2015年时，二手房成交量就远超新房，其中上海二手房成交面积是新房的1倍以上，北京、深圳的这一比例则分别接近2倍、1.6倍。近年来，不少市场发达的二线城市也呈现出该趋势，据中信证券研报，2021年，南京、合肥、重庆、东莞等二线城市，二手房占一二手成交的比例达四成以上。

尽管目前我国的住房供需总体基本平衡，但有房并不是终点。和10年前不同，当下的住房需求中，绝大多数是“卖小买大”、“卖旧买新”的改善需求。

在房屋总价处于高位的现阶段，改善置业的资金门槛颇高，卖掉旧房就成为置换的关键环节。建诚智库负责人苑承建表示，在一二线城市，房地产市场已经融为一体，形成了“卖一买一”的置换市场链条，二手房市场的卖家往往会成为新房市场的购房者，而且也会通过出售二手房获得购房资金。

据贝壳研究院调研，一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%;二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超30%。

在这样高关联度的市场中，当二手房活跃度趋弱，置换链条上各个环节的流通速度也就不可避免地放缓，进入新房市场的潜在需求减弱，新房的购买力萎缩，从而影响整体预期和情绪，促使整个房地产市场持续低迷。

于是，搞活二手房市场，解决其流通性降低的问题，也就成为重启置换链条、增加市场活力的关键举措。事实上，2022年以来，监管层已出台了不少政策，包括带押过户、存量房连单并行办理、个人所得税减免等，以提高存量住房流通率，鼓励卖小买大、卖旧买新。

在当下的时点，业内给出了进一步的政策建议。针对交易环节，贝壳研究院指出，交易成本是换房的核心障碍。该机构认为，换房行为涉及两个交易，中间的衔接对于顺利完成连环单尤为重要，而目前大部分城市还没有实现较为顺畅的“带押过户”，同时若贷款无法准时到位，就会造成连环单违约。

上述机构还指出，高能级城市仍执行的“认房认贷”政策，导致置换时的高首付比例、高贷款利率;同时部分城市存在“卖一买一”征收两次税等情况，也对需求释放形成了制约。

苑承建认为，目前整体市场的症结在信心不足、预期不稳，应尽快优化改善型需求的购房政策，回归合理，实质降低改善型需求购房者的压力，打通市场堵点，重新让交易活跃，从而稳定市场预期。

在具体政策上，陈文静建议，核心城市优化“普宅”的认定标准，降低非普宅的首付比例和税费，降低购房成本和门槛;按照一区一策原则，继续优化限购条件、取消“认房认贷”等，同时可结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例等给予支持。若政策能及时跟进优化调整，市场情绪将得到有效提振，购房需求入市节奏有望加快，有利于促进行业良性循环。

值得一提是，对于流通性受阻的一线城市，上述房企内部的市场研究人士表示，当地市场仍有充分的购买力，目前多是受限于严格的政策而较难推进，“稍微放开一点，问题就能解决”。

但在部分较低能级的城市，上述房企人士认为，市场的继续下行，促使低成本的投资房源大量入市，不少房东为成交开始大量降价，对新房客户形成分流。对于这部分市场，同策研究院研究总监宋红卫认为，可加快城镇化节奏，加大产业的导入和人才引进，增加产业和人口的支撑;从短期来看，亦可推行适度的棚改政策。