二手房挂牌量为何大量攀升
二手房挂牌量为何大量攀升?“二手房挂牌量究竟有多少?”在全国多个重点城市，这都成为了挑动人们神经的敏感话题。下面是小编为大家搜集整理的关于二手房挂牌量为何大量攀升，供大家参考，快来一起看看吧!
二手房挂牌量为何大量攀升
据贝壳研究院调研，目前二手房挂牌房源价格调降比例占整体挂牌量3-4成，处于正常水平;更值得关注的是，挂牌量增加背后一个关键原因是换房需求的增加，也是促使二手房新增挂牌量在短时间内提高的原因，这部分人卖掉二手房之后所得资金仍然会回到市场。遗憾的是，二手房交易不畅，导致许多改善性购房者“卖一买一”的计划难以实现，新房市场亦备受拖累。
所以，当下各地挂牌量高涨的真相，似乎并不全是外界所渲染的“资金在逃离楼市”，而是卡在交易环节的置换需求。
对此，受访业内人士均建议，搞活二手房市场，提高房子的流通性，可以有效激活楼市活力，因为二手房市场，早已不是一个孤立的市场。
而重新打通“买一卖一”的换房链条，则需要在流通环节减少堵点，降低交易税费，减少交易成本，并在核心城市改变“认房认贷”、降低入市门槛等，以提振市场情绪，加快购房需求入市节奏。
二手房挂牌量增加到底原因如何
58安居客研究院院长张波表示，二手房在架量不断增多，主要原因还是市场销售节奏变慢，二手房源在架时间增长所致。从安居客线上房源在架时长来看，5月已呈现上涨趋势，从4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一线城市，二手房市场成交量和用户线上找房热度都有所下降。
贝壳研究院调研则显示，目前二手房在售房源量的确在增加，但并不代表“抛售”，挂牌增加的真正原因是换房。一季度新增挂牌量明显快速上升的城市，如广州、成都等，恰恰是二手房交易较活跃的城市。上海、北京等城市改善换房需求占比超过7成，多数二线城市换房需求占比超过5成，多数消费者选择“先卖再买”，导致二手房新增挂牌量短时间内增加。
此外，虽然有业主降价行为，但目前并未出现大幅的“降价潮”。贝壳研究院表示，我国大部分城市房价具有稳定性，5月重点50城的二手房挂牌房源价格调降比例，占整体挂牌量的30%-40%，处于正常水平。只有极个别市场本身下行压力较大的城市，挂牌量增加、同时均价明显下跌。
民生宏观·周君芝团队发表研报表示，当前二手房挂牌看似放量，实际上新增并未大幅增加，局部板块异增主要是因为多处挂牌、应对成交周期拉长而提前挂牌等。此外，二手房挂牌动机趋于多元化，背后都有置换并追求改善型住房的影子，当下实际有效挂牌量未如预期严峻。
一位房企内部的市场研究人士则认为，对二手房挂牌量的问题，要分城市看待。首先，一线城市本身就是二手房主导的市场，基本面较好，降价房源比例占比较低。同时，综合考虑去化周期和需求基数，挂牌房源量并不高。而对部分曾经历快速市场上行、一二手倒挂严重的二线城市而言，过去市场上升期曾有大量投资客入场;2023年以来，这些低成本投资房源投入市场，且存在一定降价出售空间，这些城市消化市场存量会更具挑战。
总体而言，房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件，在政策预期不稳、房价预期不稳的市场中，改善需求往往会被抑制。不过，二手房挂牌量与新房库存并不等同，有买房就会有卖房，在二手房交易越来越成为主流的市场中，只看二手在售房源量，并不能得出市场供给过多的结论。
二手房交易是对房地产市场行情更真实的反映
在价格机制发现方面，二手房市场原本强于新建商品房市场。因为二手房市场涉及的是居民之间的交易，议价的空间和弹性存在使得二手房市场价格的市场发现特征明显;而新建商品房价格的变化往往受到房价统计监测样本选择、新开楼盘的季节波动性等因素影响，固有一定的市场偏离度。在调控政策之下，对新建商品房实施的限价政策，客观上导致新房和二手房价倒挂，无疑扭曲了新房价格，加剧了新建商品房价格的失真。
二手房价格的确定，首先取决于买卖双方的议价(直接或通过中介)形成的合同价。多年卖方市场形成的交易习惯是，这个价格就是房主的净得价(不包含各种税费、中介费的)。在实际交易过程中，出于避税等因素，卖方往往在中介的协助下做低合同价即网签价，其余部分通过补充协议、以装修款和其他费用房屋内设施费用形式约定。
尽管不少城市出现过二手房业主抱团“守住价格”甚至共谋推升房价，但这类行为对整体市场房价的影响很有限，毕竟二手房买卖是买主和卖主的私人行为，而且市场上的房源非常丰富。小范围捂房惜售的“联手”保价行为、企图炒高房价的行为终究有违市场规律。尽管在许多城市一度出现二手房指导价，在稳市场导向下，一些地方政府出台过“限跌令”;但二手房交易价格总体上应该是交易双方真实意思的表达，体现了市场机制的作用。
当前二手房市场回暖的幻觉与真相
今年以来，二手房市场活跃度明显提升，成交量总体放大，重点城市二手房市场恢复好于新房，成交套数回升至2019年以来同期高位，让市场一度出现楼市“小阳春”的幻觉!但二手房价量的配合不甚清晰，使得二手房市场扑素迷离，总体呈现由量价齐升向量价背离的变化，表明居民购房意愿和信心的修复不及预期，对市场回暖趋势存在分歧。
1-2月，二手房交易量(剔除春节假期因素)同比降幅明显收窄、环比明显上升，市场回暖迹象渐呈。克而瑞数据显示，20个重点城市二手住宅成交量环比增71%，累计增47%，增幅接近20个月以来高点。在价格方面，也呈现环比上升态势。国家统计局数据显示，3月份70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有57个，比上月增加17个。1-2月份二手房成交量短暂放大，最主要的原因是因疫情积压的置换需求在年后持续释放，也包括置换高位房贷利率、银行降价让利等因素的促动。进入3月份后，二手房市场的回升动能有所减弱，部分城市二手房周度成交套数出现回落态势。虽然成交量整体仍处高位，但与交易量放大趋势背离的是，二手房价格总体呈下降趋势。中指研究院发布《百城价格指数报告》报告显示，3月份全国100个城市二手住宅均价环比下跌0.05%，跌幅较上月扩大0.04个百分点。
二手房交易量价的背离，一个异常的因素是二手房挂牌量激增。“以价换量”的二手房交易导致价格踩踏现象是推动二手房价格下降的主要触因。特别投资客获利后的降价套现，使得一些次新小区二手房挂牌量激增，对总挂牌量激增起到了推波助澜作用。有关数据显示，2023年3月，10大城市二手房挂牌量达195.67万套，环比增长1.06%，同比增长80.94%。如杭州截至4月11日，市区二手房挂牌量高达21万套。
问题是，二手房挂牌量的激增并不代表交易量放大，更不代表市场的回暖，甚至相反。逻辑上，二手房挂牌量的激增表明部分群体继续持有房产的意愿不强，对房价上涨的预期减弱，供大于求势必推动二手房价的下降。特别一些炒房客的“夺路而逃”，势必导致价格踩踏。实际情况恰如此：各大城市随着二手房挂牌量的激增，降价销售成为趋势。诸葛找房统计的数据显示，2023年3月，10大城市调价房源中有82.5%的业主选择的是降价销售，充分证明居民对房价上涨预期的不足。
实际上，二手房挂牌量激增背后所折射的居民对房价预期的悲观和购房意愿的下降，也反映了持续调控对炒房客压力的逐渐兑现。如果是正常的改善性住房需求释放的二手房，应该不会出现如此踩踏式的降价态势。之所以出现踩踏式降价，供给端多为面临资金链压力的此前的炒房客。恰因这一因素，二手房交易挂批量与挂牌价的背离。所以，从二手房市场分析整个楼市的取向，不仅要看二手房挂牌量变化及实际成交量变化，还要看挂牌价及实际成交价。
这或是一个矛盾现象：二手房市场的活跃显然需要适度的二手房供给即挂牌量;但挂牌量的激增往往意味着“抛售潮”，如果出现价格踩踏，其形成的负反馈或削弱居民持房的信息和购房意愿。
市场真实表现
前述挂牌量数据，与另一则成交量数据叠加，在少数人的分析中造成了更强的杀伤力，消息称“北京二手房成交量明显下跌，专家认为将引起价格下调”，更有人甚至断言挂牌量大涨，意味着有投资客在大量出货，抛售离场。
该论断使用了北京二手房成交的同比数据，即2022年1-10月，北京二手住宅成交面积为1005.3万平方米，同比下降32.4%;二手住宅成交套数为110484套，同比下降32.6%。
值得注意的是，2021年是北京二手房市场的成交高峰。据合硕机构数据，去年全年北京二手房成交近19.32万套，成交量创近5年新高。
“高基数效应下，今年10月份的二手房成交量同比去年有下降，是很正常的。” 一位熟悉北京市场的机构人士表示，考虑到近期疫情多发，也对成交量造成了一定影响。
从更为反馈市场实际的网签与认购环比数据来看，今年6月以来，北京市二手房网签呈现疫后温和恢复、成交规模“四连增”的总体态势。
21世纪经济报道记者查询北京住建委数据发现，2022年6-10月，北京二手房网签数量分别为1.1万套、 1.2万套、 1.4万套、1.43万套和1.1万套。高原认为，10月由于连环单联审联批政策落地，使得成交到网签转化时间变快，导致网签数字微降，但整体成交情况未有显著变化，他表示：“当前北京市场各项运行指标符合一般节奏与季节规律。”
经纪人也向21世纪经济报道记者证实，北京二手房网签的月度数据处在1.2万套-1.5万套的区间属于正常现象，如果月度成交低于8000套，市场才会有实质性变化。“目前的成交量只能说是正常略微偏低。”他说。
“抛售”更是不存在。北京楼市的置换改善需求相对主流，受9月底的个税优惠政策利好影响，部分置换群体近期加快了置换节奏，“挂旧换新”相对普遍。
北京多位经纪人告诉21世纪经济报道记者，“卖一买一个税优惠”政策推出之后，原本就有置换计划的客户纷纷加快了速度，力求争取在1年以内实现置换，老旧小区的房屋上架率较之前有所增加。
所谓“卖一买一个税优惠”，是指9月30日财政部发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，该公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。
对于北京换房群体来说，以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。
受政策利好影响，挂牌试水的业主也不在少数。“但诚心卖的业主并不多，有的是摸一摸市场温度，有的是还没看到中意的下一套房，手里这套不着急出。”经纪人说。
“买方也多处于观望状态，受到全国房地产大环境下行的氛围感染，想看看能否等到更低的价格入手，挂牌人增加、成交速度降低的情况下，也加大了挂牌量和成交量剪刀差。”多位经纪人表示。
房价方面，北京二手房市场也处于平稳通道。国家统计局11月16日发布的70城房价数据显示，10月份北京二手房价格环比增加0.2%，同比增加5%。
另据21世纪经济报道记者调研，“老破小”户型居多的北京学区房也未出现传言中的“跳水抛售”。以北京市西城区德胜片区建成于1990年的老旧小区一居室为例，成交总价相对于2021年底稍微上涨，“老破小”价值消解一说没能明显左右成交价格。
中原地产首席分析师张大伟补充到，购房人不能过分“迷信”挂牌量数据，挂牌量也存在一定的水分，很多房源看似挂牌了，实际距离成交还有一长段路要走。
